Suhov

ведение коммерческой деятельности и есть бизнес, а сдача недвижимости в аренду есть коммерческая деятельность, бизнес. можете регистрировать корпорацию, нанимать себя CEO, СFO, CTO, CIO и тд. Финляндии в этом случае важно, чтобы Ваш бизнес приносил доход в казну государства. Причём размер отчислений в казну Фи, я думаю, ограничен снизу, то есть платить пару евро в год вряд ли получится, тысч пятнадцать-двадцать в год, да, наверное. Почему бы и нет, бизнес как бизнес.

OY, если правильно понимаю, акционерное общество. Если хватает собственных средств, и делить бизнес ни с кем не собираетесь, зачем Вам OY?

RY, если правильно понимаю, общественная организация. Не уверен что коммерческая, может и нет. По-моему, это не по профилю. Ведь общественную деятельность вроде бы вести не собираетесь, ну Вам виднее.

TMI, то есть частный предприниматель, не советую. Отвечаете по всем сделкам своим личным имуществом. Если в гору не пойдёт, можно без штанов остаться, хотя возможно в Фи есть закон о банкротстве частных лиц, не знаю.

Скорее всего есть нечто, схожее с российским ООО, обществом с очень ограниченной ответственностью, уставным капиталом в пару тысч евро, и вперёд. Никакие долги и кредиторы не страшны. Сами были виноваты, что вляпались, если что. Если правильно понимаю, OY, закрытое акционерное общество, с учредителями-акционерами и есть то самое OOO.

Небольшое уточнение. Для того, чтобы зарегистрировать ФИНСКОЕ предприятие, хотя бы один из его учредителей должен являться гражданином Финляндии.

    кто голосовал?  

Ksenia

можно еще раз формулу написать, для тех кто в каске )))
вот захочу я сдать свою квартиру напр. за 900е/мес, а выплачиваю за нее кредит 460е + 90е (как я уже сказала, что в каске - и что из этого корко, а что люхенус не знаю ) и вастике 300 (туда входят хойто и рахойтус) и что я должна буду вычесть из этих 900 и какой заплатить налог?

-----------------
Да, я - блондинка.

     

Antaa

в связи с тем, что доход остаётся маленький, с него не нужно платить налог. ссылку на закон не знаю, пишу по своему опыту. так как, сдавая свою квартиру в Еспоо (официально), имея с неё совсем небольшой доход- налога с аренды не плачу.

     

Suhov

если аренда = доход от сдачи в аренду недвижимости (с уже вычтенными водой, электричеством, парковкой, сауной, и тд);
хойтовастике = коммунальные платежи, рассчитываемые от площади недвижимости;
процент банку = стоимость кредита на эту недвижимость, уплачиваемая банку;
издержки по содержанию = ремонты, покупка мебели, сантехники и тд, затраты по содержанию недвижимости в пригодном для сдачи внаём виде;

то:

налог = (аренда - хойтовастике - процент банку - издержки по содержанию) * 30%

как видите, размер выплачиваемого Вами кредита, и рахойтус не влияют на размер уплачиваемых налогов. К сожалению, что такое люхенус не знаю. Смысл формулы прост - Вы платите 30% от чистой прибыли, получаемой от сдачи, то есть доход, минус все издержки по содержанию недвижимости и кредита за неё.

     

Ksenia

доход на данный момент не интересует, то что квартира будет сама себя окупать для меня уже более чем.
т.е при таких цифрах: аренда, вастике, лайна,.. налога быть не должно?

     

Ksenia

так вот я не могу понять что я могу вычесть из суммы полученной за аренду? полностью вастике и то что плачу банку ежемесячно? не могу же я получить 900 за аренду и вычесть все что оплачиваю, т.е. 900 - 460 -90 -300 = 50 и с 50е заплатить налог? сорри, если задаю глупые вопросы =)

-----------------
Да, я - блондинка.

     

Suhov

Вы делаете ошибку, вычитая из дохода ВСЕ платежи банку. С какой скоростью Вы погашаете кредит никому не интересно. Банку Вы платите ПогашениеКредита+СтоимостьКредита. Скажем, при займе в 150 000, и стоимости кредита 2% годовых, за кредит Вы платите в месяц 250 евро. Плюс, Вы погашаете сам кредит, допустим 460 евро в месяц в течение 20 лет. Таким образом ежемесячеый платёж банку составляет 460+250 = 710 евро. Но вот эти самые 460 в месяц на размер налогов никак не влияют, вы можете погашать по 3000 в месяц, или по 30 евро, с точки зрения налогообложения это всё равно. Поэтому отнимайте только стоимость кредита, в моём примере это 250 евро, а не сам кредит, в моём примере это 460 евро.

Обычно банку платится фиксированная сумма в месяц, в Вашем случае это видимо это те самые 460 евро, в которую уже входят и цена за кредит, и само погашение кредита. Посмотрите в Вашем нетбанке, или спросите в самом банке, сколько из этой суммы процент по кредиту, а сколько сам кредит.

     

MARY

Suhov прав, из полученной аренды можно вычесть только проценты по кредиту выплаченные за год, вастике, а так же расходы на ремонт (напр кухня, стиралка, то есть не мебель). В условия низкого банковского пооцента, сумма эта в год просто смешная, поэтому реально только вастике.

     

Suhov

Совершенно верно. Для оценки рентабельности проекта стоимостью кредита можно пренебречь, тем более при текущих ставках по кредитам. Поэтому, интересующаяся, ПроцентБанку для грубой оценки из формулы можете исключить.

     

Ksenia

Спасибо! Вот именно это и хотела понять. А вастике как вычитается, какая часть хойто или рахойтус?

-----------------
Да, я - блондинка.

     

Suhov

сколько в Вашем вастике рахойтуса, а сколько хойто, Вам подскажет управляющая компания. Без проблем вычитается из дохода только хойтовастике.
Рахойтус теоретически вычесть тоже можно, для этого требуется его заплатить единовременно за год вперёд, в определённое время, и стрясти каких то бумаг с управляющей компании. Я этим не занимался никогда, поэтому могу ошибаться.

     

Ksenia

спасибо, конкретные цифры по хойто и рахойтус у меня есть. вечером прикину.
рассматриваем вариант с асумисойкеус, но нынешнюю квартиру хотим оставить, хотелось бы так сделать чтобы она сама себя оплачивала, не надо прибыли, главное чтоб без дополнительных растрат =)

     

Hnu

Тогда ещё заранее узнайте, дадут ли вам асумисойкеус при наличии собственной квартиры. Если я правильно помню, одним из условий одобрения заявки на асумисойкеус была невозможность приобретения аналогичного жилья.

     

Hnu

Хмм... может ли тогда вообще квартира, купленная в кредит, сама себя окупать при сдаче в наём?

     

Suhov

почему бы и нет, если платежи примерно в таком соотношении:

аренда - вастике - налог - кредит
130 - 30 - 30 - 70

Скажем, при аренде 650 евро, вполне существуют квартиры с вастике 150, купленные в кредит, выплачиваемый по 350 в месяц. Налог составит 150 в месяц. Такой кредит на 20 лет, это около 80 000 евро. Двушки за пределами столичного региона, а возможно и однушки в пределах.

     

Shveshka

Проценты банку в полном объёме можно вычесть только при выплате кредита за основное жильё. Из доходов от "sijoitusasunto" теперь можно вычесть только 80%. И этот процент будет постоянно снижаться, к сожалению.

P.S. Вношу поправку, извините! 100% за sijoitusasunto, и 80% - за основную "асунтолайну".


Зависит от того, за сколько сдаётся квартира. У меня 2-комнатная новая квартира себя окупает.

     

Amarga

Приведи, пож-ста, в пример схему своих выплат: стоимость квартиры, vastike, аренда, сумма кредита и выплаты по кредиту. Ну и сумму налога в год не забудь. Это будет действительно конкретный пример.

     

Hnu

В Хельсинки? А первый взнос у вас был сколько процентов от полной стоимости квартиры? Я тут посмотрела цены на арендные квартиры аналогичные моей - ни с кого не получилось бы содрать столько, сколько мне нужно, чтобы покрыть кредит и вастике. Но вариант с покупкой маленькой квартирки, которая бы себя окупала, интересует.

     

Shveshka

Квартира в Хельсинки. Покупала до начала стоительства дома (в 2010 году), поэтому выплата первого взноса была растянута на целый год. Своих денег было 15%, остальное долг/кредит на 25 лет. Тогда банковский маргинал был ещё довольно низкий (у меня 0,7%), и я выбрала месячный ЕУРИБОР.

Арендная плата за квартиру и подземную парковку 1190. Расходы в месяц 1086 (банк+ вастике). После выплат остаётся чуть больше 100 евро. При заполнении налоговой декларации я указываю также дополнительные расходы (например, расходы, связанные с поиском квартиранта, и т.п.).

Выплата банку в месяц 804 евро (люхеннюс 684 + корко 120, это данные на следующий месяц), вастике 280/мес за квартиру и парковку.

Вот, рассчитала примерный налог с прибыли в месяц.
Вуокра - корко - вастике: 1190 – 120 – 280 = 790 ("чистый" доход для налоговой).
Налог 30% = 237/мес. Учитывая, что 100 с небольшим евро у меня остаётся после всех выплат за квартиру, то налог будет около 140 евро в месяц.

Получилось немного больше, чем в прошлые годы, т.к. подняли налог до 30% (раньше было 28%), и я не учитывала дополнительные расходы, которые я указываю в налоговой декларации. Но, на самом деле, я и этот налог не плачу, т.к. из доходов от аренды я минусую "корко" за свой кредит на вторую квартиру, в которой я живу.

    кто голосовал?  

rudeguy

в Хельсинки есть HITAS квартиры, где процесс купли-продажи немного сложный, с определёнными ценовыми ограничениями для продавца, и как правило они хотят часть денег получить наликом

     

Amarga

Shveshka, а какой район Helsinki ? Высокая аренда..

     

Amarga

Sveshka, По быстрому прикинула, что вкладываешь в квартиру прим. 400€ в месяц. Или за 25 лет прим. 120000.
(Laina + vastike + налог + какие-то допрасходы не учитывала) - vuokra.

     

Shveshka

Ничего я не вкладываю. Я же уже всё расписала в предыдущем сообщении. Все мои расходы покрываются арендной платой (оплачиваются квартирантом).

     

Suhov

Такой расклад есть почти самоокупаемая квартира, поскольку

доходы: 1190
расходы: 280+120+237+684+(расходы на поиск квартирантов) = 1321+(поиск)
дефицит: 131+

Возможно, налог 237 уменьшается за счёт процентов банку на Вашу собственную квартиру (эти проценты нам неизвестны), и тем самым компенсируется дефицит 131+. Но, более менее выходите почти в ноль. Хороший пример.

     

Hnu

Ну да, получается, что всё равно не совсем окупается. Ведь не было бы этой квартиры, всё равно же налоги с той, в которой живёшь, налоговая частично списывала бы. Ну то есть всё равно получается расход чуть больше, чем если бы квартира была одна. Но в перспективе, конечно, это неплохой расклад, когда кредит выплатится. Есть, о чём подумать.

    кто голосовал?  

Ksenia

оу ноу! у меня были подозрения, что это может быть причиной отказа, но гнала от себя эти мысли прочь =)))
хотя жилье не аналогичное, сейчас двушка 55кв м, а смотрим в сторону риви/пари 90-100кв, ибо семья расширяется.
Спасибо, за совет, буду узнавать из первоисточников.

-----------------
Да, я - блондинка.

     

Analitik

Чужие доходы, конечно, не хорошо считать, но не мог удержаться . Согласен с Суховым, что в среднем в месяц получается минус 130 евро, т.е. в год примерно минус 1560. Идея интересная, если предполагать, что цена квартиры через 20 лет еще повысится..
Из рисков:
- После 10-15 лет дом потребует все больше и больше ремонтов, соответсвенно расходы на rahoitusvastike будут расти. Квартиру следует сливать за несколько лет до julkisivuremontti, иначе точно прогоришь.
- Аренда 1200 евро в месяц, конечно, высокая, даже для столичного региона. Обычно люди, готовые отдавать по 1200 евро в месяц снимают квартиру на время, пока не найдется подходящее жилье для покупки. А потом, снова поиск нового арендатора, убытки от пустующей квартиры. Маленькие квартирки 30-50кв метров в столичном регионе расходятся на ура, а вот с большими - проблема..

В любом случае желаю успехов инвестору. Под лежачий камень, как говорится, вода не течет..

     

Shveshka

Если проценты за основное жильё высокие, то так называемую "ylijäämä" (то, что уже нельзя вычесть из дохода от аренды) всё равно вычитается из основного дохода. Но в каждом конкретном случае будет по-разному; прежде, чем принимать решение, надо рассчитать все будущие доходы и расходы на sijoitusasunto. В облюбованных студентами районах аренда такая высокая, и молодёжь готова жить в любой хибаре, лишь бы поближе к центру. У меня дочь снимает однокомнатную квартиру 30 м2 за 800 евро. Если купить дешёвую однушку в Каллио, то доход будет обеспечен. Сумма кредита и вастике будут меньше, чем у меня, значит и ежемесячные выплаты будут намного меньше.

     

Analitik

И другим "квартирным инвесторам" на заметку, весь rahoitusvastike можно вычитать из налогооблагаемого дохода, ЕСЛИ в бухгалтерии жилтоварищества (taloyhtio) полученные средства записываются как доход (tuloutus). Об этом надо спрашивать вашего isännöitsijä, но окончательное решение всегда принимают дольщики на ежегодном собрании жильцов.
Пруф, смотри второй абзац под заголовком Osakehuoneiston yhtiövasike: http://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Vuokratulot/Vuokratulosta_tehtavat_vahennykset( 9226)

     

Shveshka

В моём конкретном случае квартира совершенно новая, никаких ремонтов в ближайшие 20 лет быть не должно. Квартиранты находятся быстро, квартира никогда не пустовала. Она уже подорожала (за 3 года после постройки) на минимум 50 000 (со мной риелторы сами связывались, когда я объявление об аренде публиковала, т.к. дом востребованный). И, ещё раз повторюсь, все мои расходы покрываются за счёт арендной платы (плюс те 130 евро, что Вы упомянули, тоже покрываются за счёт банковских процентов на основной кредит).

     

Shveshka

"Рахоитусвастике" невыгодно иметь. У кооператива всегда банковский процент выше, чем у частного лица, и в большинстве случаев этот процент владелец акций не может вычесть из своих доходов. Поэтому удобнее оформить кредит в банке и не платить рахоитусвастике.

    кто голосовал?  

Ksenia

вот сделают у меня напр. путкиремонтти и получится на квартиру тыс 30 и мне будет выгодней взять кредит и сразу погасить, чем выплачивать это как рахойтус, вы это имеете ввиду?

-----------------
Да, я - блондинка.

     

0-X0

А если рахойтусвастике уже оформлены - можно ли взять в банке кредит и погасить задолженность кооперативу, чтоб не платить больше рахойтус? Или если вписался - обратной дороги нет?

     

Hnu

Можно, но такую возможность дают, вроде, только два раза в год в определённое время.

    кто голосовал?  

Shveshka

Думаю, что выгоднее. Надо узнать какой банковский % платит кооператив, и попробовать получить в банке кредит на лучших условиях.


Да, можно. Hnu уже ответила, что 2 раза в год кооператив принимает выплаты по рахойтусвастике. Это надо узнавать у isännöitsijä или у бухгалтера.

    кто голосовал?  

amplituda

Вопрос про налоги со сдачи дома в аренду
Добрый день!)
Сейчас дом куплен в кредит на 25 лет, в мае прошлого года, ежемесячный платёж банку - 532€. Доход с аренды - 640€ в месяц.
Ходил самостоятельно в налоговую в прошлом году и указал просто что получаю доход с аренды и мне сейчас прислали счета на этот год - каждые 2 месяца платить по 300 с чем то € это выходит 28,8% от 640€ - меня всё устраивает в принципе. Но может есть возможность ещё как то снизить этот процент?
Плюс ещё - я сдаю только первый этаж с отдельным входом, сам же живу на втором. Часть денег мне переводит Кела, часть жильцы - всё официально на счёт.
Как понимаю нужно ещё раз идти в налоговую и просить сделать пересчёт указав что с этих 640€ получаемых мной - я плачу (45 за воду, 200 за электричество, но с учётом что сам пользуюсь, значит 45+200 и разделить на 3 и умножить на 2, то есть на 2 жильцов = 170€) и в итоге 640-170=470€ и от них я уже должен заплатить 30% налога, а не как сейчас от 640
Верно?
Заранее спасибо за ответ и простите если это уже обсуждалось здесь)

     

Iceman

По идее нужно высчитывать налог не с брутто,а неттосуммы,то есть с суммы,которая остаётся после вычета всех коммунальных платежей. Ещё страховка,вывоз мусора и т.д.,все счета,которые идут на содержание арендуемой жилплощади.

    кто голосовал?  

amplituda

Спасибо, именно так и вышло - вместо 380 насчитали 260€)

    кто голосовал?  

prizivnik

а почему не 150? судя по вашим расчетам

     

Atlantida

примерно 5 % можно получить и риски невелики
https://www.s-pankki.fi/fi/saastami...CFViaGAodGiQOjw

     

Atlantida

да. "сделать" фейковый ремонт и задекларировать расходы.

     

Iceman

Что значит "сделать" фейковый ремонт?

     

Atlantida

финны пишут, что сделали ремонт на такую-то сумму. а ремонта не было.
у них национальный вид спорта-игры с налоговой в кошки-мышки.

     

Atlantida

еще до введения санкций банк в частном порядке давал дополнительную сумму в счет залога недвижимости, то есть задним числом увеличивал сумму кредита и срок выплаты. если эта недвижимость сдается, то фактически и сумма налога при этом уменьшается. только после санкций банк вообще не хочет россиян обслуживать в кредитных делах по ипотеке.

     

Suhov

весьма рискованный способ обмана, учитывая то, что при подаче налоговой декларации нужно указывать реквизиты организации/предпринимателя, сделавшей ремонт, и хранить все счета пять лет. нарвутся на проверку, бывают и встречные проверки, и тютю экономия, думаю штраф будет не менее 10-кратной недоплаты, плюс тщательная проверка всего прочего, плюс подмоченная репутация, взятие на карандаш, и подобные "радости" проверок намного чаще.

     

Iceman

Так есть риск,что налоговая попросит отчитаться,то есть предъявить куйттики по ремонту.
Проще нормальный ремонт забацать и задекларировать под kotitalousvähennykset.

     

Atlantida

только это сами строители себе эти квитанции и пишут. у них свои строительные компании. сами же недвижимость строят и сами сдают в аренду. материалами с таких ремонтов все склады забиты.
мелких компаний так много, а налоговиков так мало, что при обороте менее 12 000 евро налоговая не очень-то их проверяет. они еще возвращают за год ндс под предлогом того, что доходы маленькие, а расходы большие.
я не сомневаюсь, что они и котиталоусвяхеннюс себе возвращают. строительство - самый криминальный вид деятельности в стране.

     

amplituda

260€ это раз в 2 месяца, а если в месяц то соответственно 130€...

     

Iceman

Ну мы-то не строительные "мафиози",а честные и послушные обыватели,белые и пушистые. Где мы потом будем рисовать филькины грамоты,если за 5-ю точку возьмут)

     

Suhov

Ясн. Я то понял так, что это национальная финская игра такая - налоговую обманывать. Выглянул из окна - ёмоё, лепота, но откуда ж у страны деньги, если в крови финнов дурить самих себя? Теперь то понятно, что речь не про финнов, а про каких то редких отщепенцев. Ну, эти дурики, те которые обманывают, пусть дальше обманывают, всё до поры до времени. Их то не вся Финляндия, а доли процента.

     

lotto

А правда ли то что купив сейчас квартиру я смогу сдавать её только после 2-ух лет нахождения данной квартиры в собственности.

     

alexer

нет, не правда

     

vega

До какой суммы не снимается налог? Просвятите пожалуиста незнайку. Спасибо

    кто голосовал?  

vega

Давайтека ребята я вам с другой стороны зайду на ту же тему.
Например я живу с мужем/женой в ее/его жилье.
Свою собственность тоже естественно хочу иметь.
Беру кредит на квартиру, покупаю, заселяю жильцов, расчитываю так что б квартира не приносила мне убытков и квартиранты мне ее выплачивают.
Т.е. я считаю выплату кредита+30%налога+хоито/рахоитусвастике=вуокра. В Хелсинки так рассчитать тяжело (дорогие квартиры) в других городах ето возможно.

Таким образом можно делать каждые 5 лет, через 25-30 лет если захочешь всё продать будет копеечка на пенсию.

Единственная загвоздочка надо иметь все эти годы хорошую работу и загашничек на тот случай эсли будут какие-нибудь трудности. Не благодарите, богатейте.

     

espolischuk

Подскажите пожалуйста, при составлении договора аренды какого банка реквизиты для платежей вы вносили? Меня интересует вопрос, можно ли в договоре указать реквизиты банка РФ, чтобы не заводить счет в финском?

     

Vnik

Финского банка. Нельзя.

     

Bolan

Когда арендодатель должен оплачивать налог? В конце календарного года, через 12 месяцев после начала сдачи жилья внаем или как вообще? Или нужно ждать когда придет декларация и её уже дополнять?

     

Винни

Налоговая требует производить предоплату сразу после начала получения дохода (сдачи квартиры). Окончательный баланс (доплата/возврат) при получении и заполнении декларации.

https://vero.fi/en/individuals/tax-...nts-individual/

Prepayments refer to advance taxes that must be paid on various types of income, including rental income, capital gains on assets and income from foreign sources (such as pension income).

The due date for prepayments is the 23rd of the month. If the 23rd does not fall on a banking day, the due date is the next business day.

    кто голосовал?