Больно, соглашусь.

У меня в одной из квартир задумали путкиремонтти, ушлое, на мой взгляд, правление подрядило кого-то, и насчитало по 900 евро за м2. Полный такой путкиремонт, с заменой труб, электрики, выездом жильцов из дома на период ремонта, в общем, по максимуму. Жильцы возмутились, мол, у нас не Тёллё, чтобы такие ремонты делать, скинуло правление, избрало туда инженера, довольно активного, который взял за пример соседний дом, в котором путки вот только сделали. Без замен труб, но по технологии типа как пластик внутри существующей трубы прокладывают. Гарантия на такую трубу 40 лет, нам достаточно. Электрику менять не будут, ибо не было ни одной аварии пока, но подготовят все коммуникации снаружи дома, чтобы два раза не копать, выезжать с таким ремонтом не нужно никуда, тоже плюс. В общем, его калькуляция составила порядка 200 евро за м2, но лет через 10-20 нужно будет возможно делать электрику, там тоже примерно такой порядок обещает.

Многое от жильцов зависит. Мне повезло, что нашёлся активный человек в доме, не желающий тратиться на ненужное, и все его поддержали. В другой квартире тоже любили ремонтами заниматься, и по странному стечению аварии случались и случались. Мои выступления на собраниях как-то не производили желаемого эффекта. Когда повесили третий долг, а также параллельно задрали вастике до небес, я больше ждать не стал, квартиру продал. Рекомендую посещать домовые собрания, не молчать, и быть активнее, не давать правлению помыкать жильцами, проводя возможно свои операции.

Ты не пытался подсчитать, имеет ли какой-то коммерческий смысл покупать квартиры под сдачу?
Я пытался, получалось максимально 5% годовых (без ремонтов). И это очень мало, учитывая ремонты и все замарочки с поиском клиентов.
Для себя закрыл тему.

Замена труб конечно головная боль для владельцев б/у жилья, особенно во многоэтажных домах.
Полный ремонт: замена канализации, трубы холодной, горячей воды, электрика и ремонт душевых.
Дополнительно, наверно перезатяжка тв кабелей во всем доме и обновление автоматики и проч.
Вот и вылетает цена в 1000 е/м, что иностранцы интересуются, вам там из золота трубы ставят?
Разве это нормально, что бы такой ремонт стоил пол стоимости квартиры?? Нонсенс.

Срочная продажа, это если финансы есть вложиться и купить равноценное, но более свежее жилье.
Или, допустим с "трешки в двушку", что совсем не хочется. Все варианты обмозговал, выхода не вижу, как ждать приговора.
Почему нужно делать все сразу в комплексе? Засадить всех владельцев в долговую яму, зато жить с мыслью,
у меня новые трубы и проводка...

Идем дальше,
в замене труб применение новых технологий, и отказ от не срочных ремонтов, как Сухов озвучил, цена с 900 е/м упала до 200. Это новость, я прикидывал хоть на треть можно уменьшить цену.
Называется это viemärin sukitus, есть видио в сети, как это делается. В трубу накатывается химия и при высыхании получается пластиковая труба внутри старой. Противопоказаний не вижу. Это касаемо канализации.
Трубы холодной, горячей воды,
тянут трубы по стенам в подъезде, и вход в квартиры над дверью, все закрываться коробами, фото в сети есть, вроде чистенько получается.
Услышал, что от ремонта душевой можно отказаться, у меня сразу поставлена душевая кабина, вода по полу не течет. А стены можно и самому покрасить.
Потом, гуляют домыслы, по срокам жизни труб и их замене. Главный критерий, -состояние. Для этого и заказывается туткимус, у нас раз в 4-5 лет. Городские дома и наверное мега арендодатели типа VVO ремонтируют
заранее, что б не разориться на протечках и страховки дороже в домах со старыми трубами.
В частном секторе все по другому, пример, только посмотрел:
рядом дома, 66 года встает на ремонт скоро или уже ремонтируется, панельный 3-этажный 71 года, ремонт запланирован на 24 год. У матушки 72 года, вообще пока ничего не слышно. У меня 76, только проверки состояния. И так везде, какой то бум должен случится, все дома 70 х годов встанут на ремонт в одно время?
У меня тут целый район домов начала 70 х постройки, нигде ремонтов не наблюдается и не было.

Ну разумеется все расчёты производятся ещё на нулевой стадии, даже до похода в банк, ибо их и нужно предъявлять банку. В этом "бизнесе" для себя нормативной целью ставлю 15% годовых на инвестицию. С этой хатой, учитывая все пертрубации с ремонтами/долгами, тёрками с правлением, огромным вастике, разумеется съехавшей вниз ценой продажи из-за этого (ниже покупной цены!, через 10 лет после покупки), несмотря на всё это вышло даже чуть выше закладываемых 15%/год, ибо начальные вложения были низкие.

Заморочки да. Но надо держать руку на пульсе, не давать выходить ситуации из-под контроля и если не получается влиять на ситуацию сбрасывать. Но это моё видение, у кого-то иначе. Ну и не арендой единой, как говорится.

В управление нашего кооператива из трех домов не верю и не доверяю, сидят там перцы финские, наверняка будут планировать когда то полный ремонт и жильцы, владельцы в основной массе финские пенсионеры и пред пенсионного возраста, безропотно согласятся, "надо значит надо".
Присутствует своя форма кумовства, доказательств нет, но работа hallinto намекает, например,
где то отвалился кусочек балконного бетона. Решение, меняем все балконы целиком. Обоснование,
в 70 х года применялись плохие смеси бетона, слишком много песка!!
Соседний дом того же года и с таким же бетоном стоит и не разваливается ничего, просто там другое osakeyhtiö.=)
Правда, балконы поставили на пол метра шире в глубину и застеклили, я не в обиде.
Или,
дыра в асфальте во дворе. 3-4 года, по весне, вызывали каких то на пакетнике, ребята лопатами насыпали и колесом авто укатывали асфальт. Через 2 месяца опять дыра. На второй раз надо было уже к другим обратиться наверно? Только в прошлом году, какая то другая контора ремонтировала, не видел их, дыры нет.

Правда, появились молодые хозяева, типа беженцев покупающие квартиры за 200 т., надо будет настроить их, идти на собрание и подать свой голос. Но вроде о надвигающейся проблеме они и не слышали.)

План текущих и капитальных ремонтов кооператива на текущий и ближайшие годы не показывает те ремонты, которые не были включены в повестку дня собрания акционеров и не содержатся в протоколе. Поэтому перед покупкой по возможности нужно попробовать пообщаться с жильцами, которые могут поделиться тем, о чем на собраниях говорят, но пока в план ремонтов не включают, но рано или поздно включат.

Нашел.
https://www.talokeskus.fi/putkiremontti/
Putkien uusiminen -1000 e/m²
Putkien kunnostus -200-400 e/m²

Вот на что надо давить на собраниях жильцов, разница в цене для меня глобальная.
Без ремонта душевой и замены проводки вполне адекватная сумма, цена жилья несколько увеличится после ремонта, но конечно не покроет долг целиком. И сьезжать на неопределенный срок не надо.

В моём случае старое правление давило на то, что мол технология сырая, ненадёжная и тп, видимо они живут в прошлом, когда так и было. Сейчас на эту технологию даёт гарантию какой-то финский гос институт, не менее 40 лет службы, и именно это стало решающим фактором к принятию этого плана реновации акционерами. При этом ремонте не нужно ломать душевые и ванные комнаты, а это треть стоимости. Не нужно выезжать из дома, гемор ещё тот, на три месяца туда-сюда, и тоже деньги. Масса неудобств, ещё и в три раза дороже, нафиг такое счастье.

да, все от правления зависит и от активности жильцов. В правлении все таки обычные люди и естественно они не профессионалы. Многие вообще не понимают о чем речь, по этому надо всегда ходить на собрания и высказывать свою точку зрения

сукитус так себе на самом деле, а по цене он стоит так же как и замена труб, по началу постоянные заторы будут в трубах. да, его фишка именно в том что не надо ломать конструкции при ремонте. И вроде 40 лет не дается гарантии на сукитус, а только 20

Вот из моей переписки с инженером, консультирующим проект реновации дома, и входящим в его правление сейчас - там про гарантии VTT 40 лет:

"1) It means that the sewers are done by using a "Cured-In-Place Pipe (CIPP)". In this method, the sewers are first cleaned, then a completely new pipe is "blown" inside the existing one. it hardens inside the pipe, and gives a completely new pipe within the old one.

This method was once a very unreliable one, and the new pipe lasted only 10 - 15 years - BUT in the last 10-20 years the method has been perfected, also the materials used are new. So VTT (Finnish government research lab) now gives this method a guarantee of 40 years - provided the company doing the work is certified by them. Also big insurance companies accept this method as a method as good as renewing all the pipes completely today.

The clean water pipes are renewed completely, but using ready-made pipe modules. This way the pipe renovation will not destroy homes, break walls, etc. The modules run in the corridor up - and pipes are brought in from the corridor from a small hole. In case of any future pipe issues, the pipes in the modules are easily accessible. These pipes also have a place for new electricity wiring, so this now-unneeded renovation can be done easily and less costly later on in 10 years time, if needed.

We got an estimate of the cost for this type of a project, and we also have asked from 20 other buildings where this has been done about the costs.

If the bathrooms are not all renovated (it makes no sense to pay for renovation of ALL bathrooms, some are brand new - others have 20 years of life still left), this kind of renovation would cost us maybe 3 million euros max. Even with the bathroom renovations for all occupants, the estimate was less then 5 million.
The renovation our former government wanted would have cost 8 - 9 million!"

У тебя хороший финский?

Финский у меня так себе. Но никто не мешает мне заготовить речь заранее, перевести её на финский, распечатать по экземпляру для каждого и зачитать её на собрании.

А как отвечаешь на возникающие к тебе по ходу обсуждения вопросы?

Могу ответить по английски, или кто-то переводит для меня и меня для других, хороших людей достаточно. Проблема не в этом, а в том, что мало активных людей, желающих впрягаться в тёрки с правлением. Большинство как водится пассивное, им привычнее промолчать и оплатить хотелки правления, чем быть "белой вороной".

Ну так это только канализация и напоминает это, заплаты на старых штанах. А водопроводные трубы надо все равно менять.
А чулок этот в трубу засунуть, так это как в старом компе процессор разогнать. Дешево? Да! Шустрее работает? Да! А то что память скоро накроется, так "Нам на это нечего смотреть" (с) Булгаков.

Мне не так уж важно, что Вам это напоминает, мне важно, что это работает, и стоит в 3 раза дешевле с учётом замены труб для чистой воды, это гарантировано VTT на 40 лет и одобрено страховыми.

Если не владеете английским, то советую гугл переводчик, если будет интерес, то переведите отрывок переписки с инженером, который я привёл, там и про замену труб, и про технологию, и про ремонты ванн и про гарантию, и про стоимость в 3 раза ниже.

А, ну понятно, без замены разводок в квартирах и с оставлением старых стояков в конструкциях. В подъездах новые стояки протянули - ну это недорого, так как не надо старые трубы демонтировать и лезть в квартиры. Да, так часто делают, но это далеко не полная замена труб.

Пусть это будет не полная замена труб. Если она не требуется, то я только за. В доме не было ни одной электрической аварии за всю его историю, возможно это является основанием не спешить с электрикой и делать её по лёгкому сценарию.

Так кто ж его знает, требуется или не требуется. Завтра у одного в ванне старая труба потечет, послезавтра у другого... И будете постоянно ванны эти ремонтировать и кредиты брать. Я бы при таком способе ремонта, когда меняются только главные стояки, ввел бы индивидуальную ответственность жильцов. Потекло у него в ванной, вот пусть он сам и ремонтирует за свой счет, а не кредиты на кооператив вешает. Тогда часть жильцов бы сразу и у себя трубы поменяла, да еще и на свой вкус, по современному.
И это, на мой взгляд, было бы логично - общедомовые части за счет кооператива - в уж свои трубы в квартире - каждый сам.
А при чем тут электрика? Про электрику разговора не было.

Я не специалист в этом вопросе, поэтому полагаюсь на мнение финского инженера, который разбирается, а также учёл опыт проведения такого же ремонта в других 20 домах.

15% это на аренде то столько?
Я так считал: квартира в хорошем районе Хельсинки 2-ка стоит 270 000. Аренда 10800 в год, вастика 3000, доходность от сдачи (не считая изменения стоимости квартиры и ремонтов) 2.8%. При таком же раскладе чтобы получать 15% доходности нужно сдавать за 3625 евро в месяц, что не реально.

В квартиры заводят, на сколько я понимаю до кранов, но не уверен, да пофиг. Наверное навесные шкафы надо снимать.

Нормальная технология, я видел сроки службы от 50 лет. Пластиковая труба на выходе, че ей будет?
Раньше применяли метод viemärin pinnoitus, это распыление. Возможно не очень надежно. Sukitus, -накатывают, как валиком.
Цена не такая же, как замена с разрушением стен, от слова совсем. 30 и 80 тысяч, разница видна?
Да, ремонт душевой не нужен, электричество сам переделывал, старое осталось, шкафчик с пробками и в стенах до коробок кабели, они медные, что с ними может произойти?

Никого не звал, никаких бумаг на ремонт нет, была комиссия как раз по электрочасти дома. Видели эл. желобы,
вопросов не было. И не будет уже, 15 лет назад делал, в крайнем, скажу так и было при покупке.
И потом, кто тут собирается умереть в нынешнем жилье?? Мне нужно лишь дотянуть до пенсии 10 лет, продать квартиру и свалить со столичного региона. И что б денег было купить крышу на бегегу Саймы.

Да, вы правы. Но у меня другой случай. Я не покупаю квартиры, которые стоят 270, за 270. Максимум могу предложить за них 30-50. Остальное даст банк, если квартира приличная. Вот деньги банка и будут создавать ту самую доходность, своим плечом. Ставки то очень низкие уже давно, не вижу причин им расти пока.

Непонятно... Разве вам не нужно платить за кредит, который вы взяли у банка?

В полный ремонт по трубам входит замена всей электрики и ремонт душевых. По этому в тему.
Какие ванны?) Ну есть еще квартиры с этим шиком, всю душевую занимает.
Если протечка, по полам должно течь и в канализацию сливаться, пусть хоть неделю течет в душевой.
На кухне конечно надо поглядывать состояние.

Нужно конечно. Примерно 1% в год, чаще меньше, ибо межбанковские ставки сейчас отрицательные, в плюс немного выходят только из-за маржи банка.

У меня в сдаче квартира в Хельсинки. После всех выплат, включая налоги на сдачу (капитал) и обслуживание кредита, получается примерно 13% годовых от первого взноса. Правда, следует учитывать, что накапливаемые деньги пока что "виртуальные" и реальная доходность будет ясна только после продажи объекта.

А как это доходность подсчитывается?
Например, первоначальный взнос 50000, доход от сдачи 10000 в год, кредит за год 8000, итого доход 2000 в год или 4% от 50000.

Ну, "ванны" это образно, называют же душевые ванными комнатами. В том то и дело, что при ремонте этих "ванных" снимается старый кафель, делается новая гидроизоляция, потом кладется новый кафель и т.д. и т.п. В стенах штробы для труб, тоже, значит, кафель под замену. Все же хотят, чтобы все выглядело современно, чтобы ни каких труб на виду, чтобы все было спрятано. В этих работах деньги и "сидят". В общестроительных. А сами то трубы копейки стоят, как и кабеля электрические.

A vot etot paritalo kak:
https://asunnot.oikotie.fi/myytavat...lsinki/15982531

Vladejet stoitelnaja kompanija, sdelala peruskorjaus i prodajet

Практически новый дом, отвечающий современным требованиям по энергоэффективности. Цена несколько завышена только, тысяч на 50. Ну и все таки паритало, а не омакотитало, то есть общий с соседями.

To jestj jesli ponravitja to predlagatj srazu na 60.000 menshe? eto primernno 15% budet. Kak obosnovatj pravilno nizkoe predlozhenie?

Ja nikogda ne pokupala u rieltora zhilje. Opit pokupki jestj, no s nulja tolko ot zastojshika. Urovenj cenj po Helsinki ne znaju.


Molemmat ovat itsenäisiä kiinteistöjä, tontti noin 600m2

Можете попробовать, но ИМХО, никто вам 60к не скинет.

Нет, никто вам не продаст на 60 ниже. Ну просто люди много денег вложили в ремонт, и потому стоит, как новое. Хотят деньги отбить и еще прибыль получить. Но все же, дом же не новый.

Да я понимаю, у меня все проще, на полу что то типа ламинат, ни знаю с какой целью душевая обшита листами железа и покрашена. Все в хорошем состоянии, трубки блестят, протечек не было (cушка, ремонт) судя по истории квартиры.
Что то обновляли когда то и зачем все это ломать и платить тысячи и тысячи? Особенно, когда их нет.)

Ponimaju chto 60 ton ne skinut, no popitatsja snizitj cenu. na skolko realno?

Мне кажется, что зависит от продавца и его ситуации, еще от того, насколько долго недвижимость висит в продаже. Если пофиг и есть готовность искать дальше, то я бы предложил 400 за этот дом с готовностью подниматься до 415.

Во многих старых домах ванная комната это железный куб который собирался на заводе и потом краном опускался прямо в то место где должна быть ванная комната. Если у вас стенки в ваной железные то скорее всего это такой железный короб.

Я это все знаю т.к. купил квартиру с двумя такими коробами - ванная и отдельный туалет. Еле добился разрешения от управляющей компании снести эти короба и полностью перестроить ванную и туалет по современным стандартам. Теперь доволен.

В принципе эти кубы очеьн надежны и не ржавеют. Я когда их разбирал они за 40 лет выглядели как новуе. Но проблемы с ними такие:
1. Очень низкий потолок. Над кубом сантиометров 40 пустого пространства до бетонног о потолка. Я снес куб и поднял потолки на 40 см в ванной комнате и туалете.
2. Практически невозможно переместить или видоизменить слив. Там 10ти сантиметровая армированная бетонная плита в кубе в качестве пола. Там хрен что сделаешь.
3. На стенки куба бывает сложно положить кафель. Там есть какие то проблемы с тем что стенки гнутся ит еще что там недостаточно вентиляции.

V Helsinki ili novie paritalo po ochenj visokim cenam, lipo starie paritalo bez putkremontti ili dvorik malenkij.
Spasibo za otveti. Posmotrju snachala i potom dumatj nachnu. :hej:

Если других аналогичных вариантов нет, то не рассчитывайте скинуть больше десятки, упирая на старый год постройки. Когда я покупал, то рассматривал очень хороший дом в Vuosaari, очень близко от метро, 140м2, 1998 год постройки. Правда ремонт чуть постарше чем в том, что вы смотрите. Хозяин хотел 430.на предложение 415 ответил отказом. Хотя дом уже висел месяцев 5. Так что бывает по-всякому.

Ну ты современный человек, и не хочешь, чтобы у тебя трубы к кранам были на виду по стенам, чтобы сливы канализации от умывальника и унитаза уходили в пол, и тоже были бы видны. Чтобы вся мебель висела тоже на стенах, а не стояла на ножках. Чтобы в потолке никаких крышек от распределительных коробок электрики. Чтобы лампы ЛЕД. Чтобы этого страшного вентиля вентиляции в потолке тоже бы не было, но сама вентиляция все же была, но не заметной. И т.д. А кого то устраивает все это. Ну устраивает, и ладно, зато ремонт, понимаешь, дешевле.

Можно кстате в исходниках странички глянуть, когда была выложена.

poka ne nashla. Ili dorozhe srazu ili na ottoplenie ujdet mnogo ili nado remont delatj polnij ili zemlja ne svoja. a budjet ogranichen.

Прикольно. Только часто старое объявление подаётся заново, тогда эта дата уже недостоверна. Я слежу ради любопытства за своим старым районом, там один большой, старый и дорогой дом уж сколько лет продают. То повесят объяву, то снимут. Цену не запоминаю, правда.

Да, это не 100% гарантия. Но хоть какая то отправная точка.

Акцент при продаже делается на то, что ремонты свежие. Через несколько станет более актуальным год постройки.

a vot etot variant? tolko zemli malo i smotretj na sosedej pridetsja. U menja seichas tak, tak chto naverno smisla net menjatj.
https://asunnot.oikotie.fi/myytavat...vantaa/15917089

Тесно будет, комнаты крошечные, лестница ведь много метров отнимает.

jesli pokupatj novoe zhilje to zhitj tam dolgo, eto celj. a ne prodazha cherez paru let.

Вас не смущает и там и там близкое нахождение скоростных трасс?

84 квадрата в два уровня - это вообще на любителя. Мало места. В два уровня, ИМХО, имеют смысл дома от хотя бы 150 квадратов.

eto ne takaja bolshaja problema. Posmotrela svoje zhilje, stolko zhe do Lahtenskoi trassi. Da, shum jestj letom. No privikla.

Prosto ishu do 3ogo kruga, max 410 . 4 h+kk, i chto bi dvor bolshoi i dostatochno privatnij i s remontom i nizkim hoitovastike.

И вся эта внутренняя отделка при осмотре может оказаться не такой привлекательной. С риэлторами часто работают профессиональные фотографы, которые снимут так, что и потолки станут выше и проходы шире..

tak to ja pojedu v voskresenje na prosmotr. Tam zametila net shkafov i poli v spalnjah ne ponjatnie. Da i kuhnja malenkaja, pustj i novaja. Rajon bolee menee znakomij, Tikkurila i kehä 3 blizko, do Jumbo ne daleko. Dvor bolshoj na foto, nadejusj i zhizni tak :lady:

variant
https://asunnot.oikotie.fi/myytavat...lsinki/15983648

Мне нравится. Только участок там маленький.

За цену около 400 тысяч хотелось бы:
1. Хотя бы 10-12 соток земли.
2. Хотя бы 110-120 м2 площади.
3. Маалямпёпумппу с теплыми полами. ( То что тут стоит, пойстоилмапумппу - это большой развод ).
4. Обязательно омакотитало на свое земле, никаких паритало с соседями.

Хотеть не вредно. Но тогда прийдется дальше уезжать. В 15 минутах ходьбы от электрички/метро, как варианты выше, OMK не будет. Там ценник будет ближе к 500 в Хельсинки.