|
1. ВВЕДЕНИЕ В КУПЛЮ-ПРОДАЖУ НОВОЙ КВАРТИРЫ
Купля-продажа жилищных акций регулируется Законом о купле-продаже жилых помещений. Этот закон защищает права потребителей, а это означает, что при купле-продаже потребитель обладает как минимум теми гарантированными законом правами, в отношении которых законы не позволяют договориться по-иному. Закон определяет правила заключения договора купли-продажи, защиту покупателя акций на время строительства и некоторые другие вопросы.
С точки зрения покупателя, купля-продажа новых квартир подразделяется на два типа. Выставляются для продажи так называемые RS-объекты (объекты, защищенные гарантийными документами), которые продают уже на этапе строительства и в отношении которых предоставляются гарантии, требуемые Законом о купле-продаже жилых помещений. Кроме этого, выставляются объекты, которые продаются и резервируются с обязательством покупки только после того, как органы строительной инспекции разрешают эксплуатацию всех относящихся к ЖАО зданий. В отношении этих объектов обязательная система гарантий, существующая при купле-продаже RS-объектов, отсутствует, однако продавец обязан предоставлять для них гарантийное обеспечение на случай недееспособности, рассматриваемое на странице 19 данного руководства, если разрешение на строительство получено после 1.1.2006. В данном руководстве рассматривается в основном купля-продажа RS-объектов.
Изменение Закона о купле-продаже жилых помещений 1.1.2006
Закон о купле-продаже жилых помещений, вступивший в силу в 1995 году, был изменен в начале 2006 года. В данном руководстве рассказывается о купле-продаже таких новых жилищных акционерных сертификатов, которые выставляются на продажу, начиная с 1.1.2006.
RS-объект
Большая часть новых квартир продается уже на этапе строительства. Как правило, это позволяет покупателю заблаговременно спланировать внутреннюю отделку и, насколько это позволяет график строительных работ и возможности подрядчика, заказать дополнительные и модификационные работы, что позволяет вселиться в такую квартиру, которая по своей цветовой палитре и используемым отделочным материалам отвечает пожеланиям покупателя.
Права покупателей, приобретающих квартиры на этапе строительства, должны защищаться в соответствии со статьей 2 Закона о купле-продаже жилых помещений. Основными требованиями защиты прав покупателей являются следующие:
●
Договор купли-продажи квартиры на этапе строительства должен составляться в письменном виде.
●
Продавец обязан предоставить гарантийные документы, предусмотренные Законом о купле-продаже жилых помещений, для хранения в банк или в губернское правление. Гарантийные документы образуют основу для осуществления строительного проекта.
К ним относятся, в частности, свидетельства гарантийного обеспечения, бюджет, сведения о недвижимости, разрешение на ведение строительства и утвержденные чертежи, описание технологии строительства и описание специальных работ, а также договор строительного подряда.
●
Продавец обязан предоставлять в пользу ЖАО и покупателей акционерных сертификатов гарантийное обеспечение, предусмотренное Законом о купле-продаже жилых помещений.
●
Покупатель вправе назначать, в качестве собственных представителей, строительного инспектора и ревизора.
При маркетинге жилищного акционерного общества, защищенного законодательными
гарантиями, используется определение RS-объект.
.
|
