|
4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Договор купли-продажи, заключаемый на стадии ведения строительства, составляется в письменном виде. При заключении договора обычно используется бланк договора купли-продажи, выпущенный «Ракеннустеоллисууден Кустаннус РТК АО» (Rakennuste-ollisuuden Kustannus RTK). Бланк включает все необходимые пункты, соответствует Закону о купле-продаже жилых помещений и утвержден поверенным по делам потребителей («омбудсманом»). Далее приводятся некоторые условия договора купли-продажи.
Стороны договора
В пункт 1 Договора купли-продажи заносятся стороны договора, то есть продавец/продавцы и покупатель/покупатели.
Если в договоре участвуют несколько покупателей при неравном пропорциональном владении, следует заранее продумать желаемые доли владения и занести их в договор купли-продажи. Впоследствии договор купли-продажи невозможно изменить без дополнительных налоговых последствий.
При заключении договора купли-продажи новой квартиры, между составлением договора и вселением может пройти год или более длительный срок. Если покупатель переезжает на новое место в течение строительства, следует сообщить новый адрес и контактные данные продавцу, для того чтобы счета для уплаты взносов, предложения по дополнительным или модификационным работам и прочие возможные почтовые отправления приходили на нужный адрес.
Предмет договора
При договоре купли-продажи жилищных акций, объектом купли-продажи являются акционерные сертификаты. Юридически, ЖАО принадлежат все входящие в него здания. Владельцы акций являются акционерами ЖАО, для которых владение акциями означает наличие как прав, так и обязанностей. Важнейшим правом является право владения квартирой, вытекающее из владения соответствующими акциями. Важнейшей обязанностью является выплата квартирной платы, за счет которой покрываются расходы ЖАО. Двусторонние отношения ЖАО и акционера регулируются Законом о жилищных акционерных обществах (Asunto-osakeyhtiölaki).
В качестве сведений об объекте в договоре купли-продажи указывается название, регистрационный номер и адрес того ЖАО, у которого покупатель приобретает жилищные акционерные сертификаты. Кроме того, указываются, в числе прочего, номера приобретаемых акций, тип квартиры, площадь квартиры и этаж, если речь идет о многоэтажном здании. Если здание построено на склоне, приобретаемая квартира может находиться с одной стороны здания на уровне земли, а с другой стороны здания – на втором этаже.
Продажная цена
Когда речь идет о цене, важнейшими являются два понятия: продажная цена и фактическая цена (или как в Финляндии часто говорят: «бездолговая цена» - velaton hinta). Продажная цена – это та сумма, которую покупатель платит продавцу. Фактическая цена, в свою очередь, означает продажную цену + долю взятых ЖАО ссуд, которая приходится на продаваемые акции.
Вместе с продажной ценой указывается номер депозитного счета и название банка. Зачастую покупатель, до заключения договора купли-продажи, уже внес залог или заплатил первый взнос. Эта сумма указывается в договоре купли-продажи и входит в продажную цену.
Согласно Закону о купле-продаже жилых помещений, сроки выплаты взносов в счет продажной цены определяются в зависимости от продвижения строительного проекта. Указанные в договоре купли-продажи два последних взноса могут представляться к оплате только после того, как у покупателя была возможность выполнить осмотр жилплощади. Способ исчисления последних взносов определяется Законом о купле-продаже жилых помещений. Эти взносы составляют в общей сложности 10 % от продажной цены. Если доля долга ЖАО, которая приходится на акции, составляет более 30 % фактической цены, то последние взносы исчисляются из суммы, которая равна 70 % фактической цены. Способ исчисления не влияет на величину продажной цены и имеет отношение только к тому, какая часть продажной цены представляется к оплате по окончании строительства. Чем крупнее долг ЖАО, тем больше доля продажной цены, выплачиваемая покупателем продавцу в виде последних взносов. Сведения о взносах указываются в договоре купли-продажи.
.
|
