|
8. СОБРАНИЕ АКЦИОНЕРОВ ПО ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
На время строительства управлением ЖАО занимается временное правление, которое обычно состоит, например, из должностных лиц строительной компании или должностных лиц подрядчика. Когда здания готовы и покупатели вселились в свои квартиры, устраивается собрание акционеров.
Обычно такое собрание называется собранием по передаче управления, поскольку его практическое значение заключается в том, что ЖАО переходит от управления строительной компанией к собственному управлению и обслуживанию акционерами. Следует заметить, что собрание по передаче управления не имеет отношения, например, к признанию дефектов.
В правление ЖАО может избираться представитель строительной компании, если он на это согласен. Практически, представитель строительной компании может продолжать оставаться в правлении ЖАО, если строительная компания не продала все акции на момент передачи управления.
Обычно собрание проводится спустя примерно три месяца после ввода зданий в эксплуатацию. За это время подготавливается повестка дня, собираются передаваемые ЖАО документы и уточняются прочие имеющие отношение к строительству вопросы до начала управления силами акционеров. Тем не менее, на организацию собрания может иногда уходить более длительный срок, поскольку выяснение отдельных обстоятельств в тех или иных случаях может требовать дополнительного времени.
На собрании по передаче управления рассматриваются, в числе прочего, следующие вопросы:
●
Обнародуется промежуточный баланс и отчет о выполнении бюджета, а также заявления ревизоров по данному вопросу.
●
Сообщаются сведения о техническом выполнении строительных работ:
●
Обычно констатируется завершение строительства в соответствии с планами и рассматриваются важнейшие аспекты строительства.
●
Предоставляется слово строительному инспектору, если таковой избран.
●
Кроме того можно, например, рассмотреть вопросы технического обслуживания ЖАО и ответить на вопросы покупателей.
●
Выбирается правление ЖАО и ревизоры на оставшийся срок до завершения финансового года.
●
Во многих ЖАО на собрании акционеров также высвобождается гарантийное обеспечение на время строительства и вместо него назначается гарантийное обеспечение после этапа строительства. Однако, высвобождение гарантийного обеспечения не относится к обязательной повестке дня собрания по передаче управления.
9. ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
Для RS-объектов существуют гарантийные обеспечения в целях защиты интересов ЖАО и акционеров. Данная система устроена таким образом, что, в соответствии с Законом о купле-продаже жилых помещений, одно из трех гарантийных обеспечений всегда остается в силе – начиная с первого договора купли-продажи и вплоть до истечения 10-летнего срока со дня получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Гарантийное обеспечение на этапе строительства
В соответствии с Законом о купле-продаже жилых помещений, гарантийное обеспечение на этапе строительства может существовать в форме депозитного вклада, банковского поручительства или иного обеспечения, соответствующего назначению. На практике самым распространенным видом гарантийного обеспечения является банковское поручительство, которое предоставляет банк, действующий в качестве RS-банка.
В начале продаж размер гарантийного обеспечения должен составлять примерно 5 % от величины строительных расходов, а в процессе продаж – минимум 10 % от совокупной продажной цены проданных акционерных сертификатов. Если взятая ЖАО ссуда составляет более 30 % от фактической цены, при исчислении гарантийного обеспечения в качестве продажной цены берется сумма, составляющая 70 % от фактической цены.
Гарантийное обеспечение должно высвобождаться после выполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи и договора строительного подряда. Продавец передает согласие на высвобождение гарантийного обеспечения для подписания покупателям и ЖАО после проведения государственным строительным инспектором (строительным надзором) эксплуатационной проверки и получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Акционеры дают письменное согласие в части своей квартиры. В качестве согласия со стороны ЖАО, предоставляется выписка из протокола заседания правления ЖАО с зафиксированным в нем решением о высвобождении обеспечения. Документы о согласии можно вернуть продавцу на собрании ЖАО, или собрании по передаче управления, устраиваемом по окончании строительства, или же иным способом, избранным продавцом. Продавец передает документы о согласии хранителю гарантийного обеспечения, то есть обычно банку, который, получив эти документы, высвобождает гарантийные обеспечения по истечении минимум трех месяцев с получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
.
|
