lesenka

здравствуйте, я интересуюсь покупкой дома/квартиры в жил кооперативе. Обясните пож-а как ето всё устроено и функционирует. Какие +/- житья в таком доме по сравнению с единоличным владением.

     

Suhov

Не уверен, что знаю точное определение того кооператива, о котором Вы спрашиваете, но принцип везде один и тот же, поэтому приму за жилищный кооператив всё, что не является отдельным индивидуальным жильём. Всё не индивидуальное жильё является коммунальным, то есть владеется и содержится его собственниками на паях, отсюда и вытекают особенности такого владения.

В кооперативе следует:

- подчиняться его правилам
- согласовывать любые изменения общей собственности, принятые на собрании, согласно уставу (большинством, или 2/3 или ещё как, зависит от устава и вопроса)
- обязательно оплачивать все расходы, утверждённые кооперативом

В своём же жилье ничего такого нет, Вы сами решаете что, когда и за сколько делать, и сами устанавливаете правила проживания на Вашей территории.

Если взять модель проживания в кооперативном доме, и спроецировать её на реальную жизнь, получим примерно следующее:

- обязанность не шуметь с ... до ...
- уборка общей территории, вывоз мусора, стрижка общего газона и тд - обычно сторонними организациями, по их ценам. Организации утверждаются на собрании. Но бывает, что и сами жильцы что то убирают по расписанию. Мусор вывозят мусорщики.
- присутсвует хойтовастике, из которого платится та самая уборка и вывоз мусора, по моим наблюдениям в Эспоо такое удовольствие обходится примерно в 3 евро/м2 жилья в месяц.
- ремонты и изменения общей недвижимости, например замена окон, ремонт балконов, ремонт фасада, крыши, строительство детской площадки и тд - принимаются на собрании, от них не отвертеться, обычно берётся кредит всем кооперативом, потом каждый выплачивает свою часть - рахойтусвастике.

В своём доме Вы ни от кого не зависите, сами решаете нанимать уборщика или самому мести двор, сами выбираете того, кто будет вывозить мусор и как часто, сами решаете когда красить дом, а когда менять в нём окна, и берёте, если нужно, кредиты там, где это Вам выгодно, ни с кем не советуясь. Плюс кооператива в этом случае тот, что Вы об этом всём совсем можете не думать, в любом случае кто то позаботится о том, чтобы Ваш дом был в порядке. Обычно это управляющая компания, и таломиес, которым Вы платите денежку, из хойтовастике, чтобы они за Вас думали и делали. По моим наблюдениям, оплата услуг управляющей компании и таломиеса составляет около 80% от хойтовастике, и только 20% - то, за что реально требуется платить. В своём доме Вы либо будете поддерживать его в порядке, либо он будет приходить в негодность и терять в цене.

Вот и решайте, что Вам удобнее, приятнее, привычнее, выгоднее.

    кто голосовал?  

lesenka

спасибо Схов, очень информативно. А как соотносится цена кооперативного дома и личного? На сколько %% кооп дом дешевле при прочих равных?

     

Suhov

Пожалуйста. Цены на индивидуальную недвижимость слегка выше, чем на коммунальную, но именно слегка. Эта дельта объясняется как раз тем, что в коммунальном жилье расходы на проживание выше, за счёт хойтовастике, которое, по моим наблюдениям, есть ни что иное, как оплата услуг управляющей компании и таломиеса, ну и чуть чуть на то, что и в своём жилье есть - мусор, уборка, страховка, инспекции оборудования, и тд.

Я живу в своём доме общей площадью 200 м2, мои ежемесячные расходы по его содержанию состоят из вывоза мусора, 2 раза в месяц по 8 евро, страховки, примерно 40 евро в месяц, проверки и чистки трубы камина, вентиляции, и тд - пусть 5 евро в месяц, итого 61 евро в месяц. На этом всё. Остальное, всё то же самое, что и в коммунальном - вода, электричество, интернет, что там ещё.

     

Suhov

Обычно главным отличием коммунального жилья от индивидуального является стоимость тепла. В коммунальные дома чаще всего подведено паровое отопление и горячая вода, которые стоят очень недорого в сравнении с, например, электрическим отоплением и нагревом бойлера с водой. Электрическое же часто встречается в индивидуальных домах. Бывает солярка и прочие, такие виды отопления дешевле электричества, но более заморочны в обслуживании.

     

Tulilintu

Хотела бы от себя еще добавить, что это абсолютно разные подходы к жизни. С одной стороны, в доме полная или почти полная свобода действий. С другой стороны, если за ночь выпало 30 см снега, а мимо выезда на общую дорогу проехала снегоуборочная машина, то дворник не придет и за вас ничего не уберет. Выбегаете утром к машине, опаздываете - блииин...прежде чем поехать куда-то, беремся за лопату. Также никто не будет подстригать газон, убирать листья, следить вместо вас за техническим состояним систем отопления, водоснабжения и пр. Если нет природной склонности к самостоятельному решению подобных бытовых вопросов и всякому мелкому хозяйствованию, то "рай" быстро превратится в бесконечный трудовой лагерь.

    кто голосовал?  

Hnu

Поправьте меня, если что, но в своём управлении может быть только дом (omakotitalo или erillistalo), ну или в некоторых случаях полдома (paritalo). Разве не так? Таунхаусы (rivitalo) и многоэтажки - это же всегда кооператив.

     

Suhov

Думаю, что разница между индивидуальным владением и кооперативом только в количестве собственников этой недвижимости. Полдома обычно с двумя хозяевами, чем не кооператив? А многоквартирный одноэтажный или многоэтажный дом запросто может принадлежать одному хозяину, ну и на кой ему тогда кооператив? с кем кооперироваться то? ) Купил дом, пустил жить в него кого захотел, сам присматривает, всё пучком. Да полно таких, ВВО то же, всеми любимое. Владеет целыми домами, пускают жить кого хотят, и не парятся ни о каких кооперативах.

     

Olka

В общем-то всё правильно по финским понятиям.

     

KALAMIES

Erillistalot/Paritalot ну очень часто объединены в кооперативное владение/управление. Их и строят зачастую по несколько штук, образуя микрорайон или улицу/переулок. Могут разбавить райончик ОКТ, таким образом.
*Сам живу рядом с таким вот вариантом.

     

Hnu

Этого никто и не отрицал, речь была о том, что многоэтажка или ривитало точно не могут быть в личной собственности. А всё из-за того, что совершенно не понятно, о чём именно автор спрашивает.

     

Suhov

а не поясните почему? Это не относится к теме, и если автор попросит, то потом удалим, мне просто с юридической точки зрения интересно, неужели законы запрещают иметь в собственности многоэтажку или ривитало? В чём пойнт таких ограничений?

     

Николь

У меня подозрение, что lesenka интересуется asumisoikeus. По постановке вопроса похоже.

     

Suhov

Если вопрос был про асумисойкеус, то это добавляет только право/обязанность проживающего оплатить жильё полностью к определённому сроку. До этого срока проживающий мог частично оплатить жильё, и является арендатором, платит арендную плату хозяину. Арендатор не владеет недвижимостью, а следовательно не имеет отношения к кооперативу. Тем не менее обязан соблюдать правила, установленные хозяином/хозяевами недвижимости, в которой он проживает, и условия договора аренды, который подписал собственноручно.

После оплаты недвижимости полностью он становится полноценным участником кооператива, если это коммунальное жильё, и единоличным хозяином, если это индивидуальный дом.

Поэтому всё написанное можно применить к тому или иному статусу автора, в зависимости от его прав собственности на эту недвижимость.

    кто голосовал?  

Submariner

Асумисойкеус не предполагает выкуп жилья, он при этой форме вообще невозможен. То, что Вы описали, называется osaomistus.

-----------------
Вам? В душу? Я же не доплюну!
If we don't sin, than Jesus died for nothing

    кто голосовал?  

Suhov

Да, мог ошибиться. А почему выкуп невозможен при асумисойкеус? По мне возможно всё, о чем договорятся продавец и покупатель. Более того, мне известен прецедент, когда арендатор, проживавший по асумисойкеус, имел право через несколько лет выкупить это жильё в свою собственность.

Но в общем случае, да, асумисойкеус, это та же аренда, только арендатор вносит 10-15% стоимости жилья хозяину, что даёт возможность снизить арендные платежи.

     

Hnu

Автор, реально не понятно, о чём вы говорите. Может, у вас есть примеры объявлений тех вариантов, между которыми вы пытаетесь определиться?

Нет, асумисойкеус выкупить нельзя. Вы однозначно путаете с осаомистус.

    кто голосовал?  

lesenka

я не владею терминологией на финском, но мне кажется ето ближе к тому о чём я описала. То есть кооперация на етапе строительства личных домов с последующим разделением на личные владения.

     

Suhov

Чтобы автору было понятнее, о чём я писал, уточню. Если в доме один хозяин - это я называю индивидуальным домом. Дом может быть любым - одноэтажным или десятиэтажным, одноквартирным или двухсотквартирным. Если у дома несколько хозяев, то я называю такое жильё коммунальным. Оно точно так же может иметь любую форму и объём.

Так же коммунальными могут быть и отдельно стоящие одноквартирные дома, в том случае, если они составляют один кооператив. Тогда каждый индивидуальный "хозяин" дома подчиняется правилам этого кооператива, например, чтобы перекрасить дом, он должен получить согласие всех членов кооператива. Поэтому обычно такие изменения делаются согласованно и в одно и то же время для всех домов этого кооператива. В таких кооперативах часто покупают централизованно услуги уборки снега, или покоса травы на общих газонах, заказывают инспекции и тд. В общем, точно такое же коллективное управление общим имуществом, к которому также относится и отдельно стоящий дом каждого "хозяина", как и в случае с коммунальным жильём.

     

lesenka

ето я поняла. A что конкретно означает osaomistus?

     

Suhov

http://fi.wikipedia.org/wiki/Osaomistusasunto

     

KOIRA218

Друзья! Не вдаваясь в подробности всех аспектов владения недвижимостью, хотелось бы от себя сказать. Проживание в кооперативном доме не всегда много выгоднее проживания в своём доме. Конечно, цены на дом порой многократно превышают цены квартиры, однако,согласно нового(2010 года) устава кооперативов всё может оказаться очень даже неожиданным! Так что, следует по возможности ознакомиться. Ну и самое главное, жизненный совет ,основанный на жизненном опыте(с женой много лет живём в своих квартирах, не снимаем). Так вот,если есть средства,или работа хорошо оплачиваемая,или другие "источники",то ,безусловно,только свой дом,ну в крайнем случае типа "танхаус". Порой трудно представить, сколько "идиотов" в полном смысле слова,здесь встречается! Причём,все они проживают как раз в многоквартирных домах, так как многие владельцы квартир просто их сдают "внаём". И вот как раз "наниматели" очень часто встречаются "социальные"! И хоть это и не всегда, но часто ПОЛНЫЙ ОТСТОЙ!

     

elena_n

Если я правильно понимаю: при покупке кооперативного жилья, квартиры или ривитало (что по документам проходит как апартаменты), вы становитесь собственником пространства внутри стен, метраж которого планируете оплачивать. Все внешние конструкции, чердаки-крыши, парковки, .. - это совместная собственность кооператива или товарищества. Вы самостоятельно ухаживаете за прилегающей к вашим стенам территорией (стрижете газон, сажаете цветы и т.п), участвуете в субботниках и организационных собраниях. Но индивидуально владеете только тем, что находится за вашей дверью.

     

lesenka

нет,нет, речь не о блоке апартментов, а об обычных детатчах, ну на крайняк семидетатчах. Нет цели совместно владеть/содержать, цель удешeвить постройку и поделить цену участка.

    кто голосовал?  

Suhov

Нет проблем. Общественно-правовая форма, наиболее подходящая для такого предприятия - акционерное общество. В устав такого общества прописываются цели его создания, например, постройка блока домов, там то и там то. Учредители вносят уставной капитал, акции делятся пропорционально вкладу каждого. На эти деньги строятся дома, далее каждый владеет ими пропорционально количеству своих акций. В Устав можно записать все важные для Вас детали, вплоть до условий для закрытия общества, например, когда все дома построены, и естественно порядок вывода средств, например переход в частную собственность указанной части собственности общества, например акционер такой то получает в собственность недвижимость по такому то адресу. В общем, всё для поддержания такой модели хозяйствования имеется, кто хочет может смело заниматься, никаких препятствий, Финляндия прекрасная страна для бизнеса. Любые споры легко и без проволочек решит суд, поэтому пишите в Устав все детали, и ставьте под ним подписи всех учредителей.

     

Чон Сон Ы

Когда денег заемных не надо, отчего же не построиться? Только можно ли будет заработать на таkом бизнесе денег? Вряд-ли.
Тут же очень важно, в каком месте участок, отсюда и образуется рыночная цена квартиры. А где они такие участки возьмут?
Кроме того финские застройщики пользуются мощнейшей системой защиты бизнес рисков, а посторонний застройщик будет полностью зависеть от случая, счастливого стечения обстоятельств.
Вы много видели в Финляндии иностранных застройщиков? я лично видела только тех, кто свои деньги вложил, но ни одного, кто- бы заработал в сфере строительства жилья в Финляндии.

     

Suhov

Мало чего понял из Вашего поста, уж простите. Причём тут заёмные или свои деньги? Те, кто желает стать акционером, покупают долю в уставном капитале, оплачивая её деньгами. Где они их возьмут - их проблемы. Может быть банк им даст на такое предприятие, а может быть друг, или свои есть, это к вопросу темы не имеет отношения и не рассматривалось.

Про заработать тоже не понял. И про бизнес тем более. Речь шла о возможности скинуться, чтобы построить для себя дома. Собрались, договорились, скинулись, построили, разбежались. О каком бизнесе Вы ведёте речь?

Про участок, рыночные цены, и про то, где их взять - это то при чём? На всякий случай повторю сценарий. Люди хотят построить дома. Знают где, знают на что, знают чего хотят, когда и за сколько. Собрались, договорились, скинулись, построили, разбежались.

Кто такие финские застройщики? И при чём они тут? Те строители, которых наймёт это общество, чтобы они построили им дома? Так таких только свистни - сбегутся толпой, ещё и расталкивать друг друга будут, споря кто первый прибежал. Лишь бы это общество им свой заказ на постройку отдало. Ну а если не договорятся, у общества всегда есть возможность самим взять лопаты, мастерок, сесть в грузовик и начать строить, соблюдая все строительные нормы и правила, вызывая инспекторов и прочих, для того, чтобы дом получил необходимые документы впоследствии.

При чём тут иностранные какие то застройщики. Да мне по барабану кто будет строить, хоть китаец, хоть эстонец, хоть финн - если меня устраивает цена, качество и сроки - вперёд, хоть негр преклонных годов. Если у этого "негра" приличный уставной капитал, заключим договор на строительство, со сроками, ценой, и всеми параметрами. Нарушит договор - суд - штраф - компенсация убытков, благо капитал у него должен быть, я лично проверю перед подписанием договора.

Насчёт заработать на строительстве, возвращаю Вас ко второму абзацу сего опуса. Не о том речь. Но и про заработать мог бы порассуждать, и положительным опытом поделиться, но тут не хочу.

     

СтарикХалонен

Становитесь собственником не пространства, а бумажек, акциями именуемых.

    кто голосовал?  

elena_n

Это те самые акции, количество которые фигурирует под названием osakkeiden lukumäärä и расчитанные в зависимости от метража жилья?